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显然买方与卖方签订的委托装修合同

作者:管理员  发布于:2019-05-27

  “我不想当‘房闹’,所以我选择相信法律的公正。”从山东来武汉创业的孔伟在法庭上说:“正义也许会迟到,但从不会缺席。我十分坚信这句名言!”

  4月17日清晨,春天的武汉,花儿盛开,空气中散发着花草的清香,而绿地城的邱华、孔伟、吕金涛等几十名业主们却无暇享受春天的这份美好,他们纷纷赶往武汉市汉南区人民法院,这天将再次审理绿地城50名业主状告绿地武汉汉南公司的委托精装修合同纠纷案。

  2018年以来,精装修投诉与维权案件在全国很多城市爆发,其频率之高已经上升为行业的大事件。

  武汉绿地城的业主们也曾发起过一浪高过一浪的精装修维权行动,但在每次权利维护活动中,他们面对的仍是房企的傲慢与政府部门的推诿,在历经波折之后,他们鼓起勇气,把绿地控股600606)集团武汉汉南置业有限公司(以下简称“绿地武汉汉南公司”)告上了法庭。

  武汉绿地城50名业主联合起诉绿地武汉汉南公司,诉讼请求主要有两个方面:一是请求法院确认原告与被告(绿地武汉汉南公司)签订的《室内装饰装修工程委托合同》依法解除;二是请求判令被告依法返还原告装修款及资金占用损失(计算标准按银行同期贷款利率,自付款日起计算至实际支付日止)。

  在本案开庭审理期间,中国房地产报记者专程前往武汉市汉南区人民法院旁听,在采访中了解到,为了公正审理此案,武汉汉南区人民法院特把50名原告的50宗案子分成8组,由多位法官审判,以避免单独由某一位法官的独立审判而造成失误或不公。按照工作安排,绿地城50宗委托精装修纠纷案分别在4月8日、4月17日、4月18日、4月23日等几天开庭审理。

  4月17日上午9点,邱华与绿地城几位原告的案子正式开庭审理,邱华一边认真倾听双方律师的辩论,一边及时与自己的代理律师交流观点并提交证据。发现被告代理律师在不断地狡辩,邱华无法忍受,再也坐不住了,她向审判法官特别申请,要代表绿地城的50位原告,做几分钟的法庭陈述。

  邱华说:“非常的遗憾,今天我们终于与绿地直接对簿公堂了!其实原本我们没有想到会与绿地武汉公司撕破脸皮、走到这一步,但从我们买房至今,绿地是如此的傲慢无礼,我们的诉求被漠视,权益受到了严重侵害。我们原本认为,绿地身为世界500强的大企业,其住宅品质理应是一流的。凭着这种信任,我们把装修交付给绿地去做。但没想到,在绿地单方拟订的装修合同中,出现各种霸王条款、不公平条款,完全无视我们的权益。”

  一向开朗直爽、有大心脏的邱华在法庭上慷慨陈词,当她说到自己买房过程中所遭遇的痛苦、心酸时,情不自禁地激动起来,她强抑着自己的情绪,不让泪水涌出双眼。

  邱华告诉中国房地产报记者说:“我们是真的被逼着走法律诉讼这条道的,在两年来的购房过程中,不仅利益受到了侵害,在投诉维权时,我还被多次恐吓,并被抓进过派出所,想起这些,在法庭上做陈述,我真的难以控制自己的情绪。”

  武汉绿地城是绿地武汉汉南公司开发的项目,位于武汉市汉南区。公开资料显示,其总投资 400亿元,占地面积5.6平方公里,总建筑面积近400万平方米。按项目规划,将开发建设法式临湖花墅、欧洲洋房、欧镇奥特莱斯等多类物业。绿地武汉汉南公司宣称,将以三大“ 文化遗产”——捷克的克鲁姆洛夫小镇、德国的维尔茨堡小镇和哈尔斯002615)塔特小镇为原型,引入和谐、纯净、尊贵和高雅的欧洲生活方式。

  中国房地产报记者调取绿地城信息显示,绿地武汉汉南公司曾分别于2013年、2015年、2016年以挂牌出让的方式多次拿地,楼板价从280元/平方米到700元/平方米之间。

  2017年,绿地城营销中心装修样板间对外开放,开始销售,邱华与黄健、张芳、孔伟等业主纷纷前往绿地城售楼部看了沙盘与样板间,在绿地城置业顾问的介绍下,绿地城似如天堂,大家都信以为真。

  绿地武汉汉南公司方面首先让每人交5万元认筹款,然后让购房者通过微信程序抢房,看了一个个小程序就点了同意,在抢到房后,就被催着几天内支付首付与全部精装修费用,否则,认筹金不给退还,并算违约。实际上,这些小程序中出现的涉及购房相关条款是应该在抢房前,可以提前几天公示给购房者看的,绿地却在选房当天,以微信的小程序出现,购房者在用手机抢房操作的过程中,要分秒必争,根本没时间详细阅读,也顾不得理性的思考。例如在网络选房的一个页面“网络选房协议”的第3条:“我司视同您在同意《网络选房须知》前,已对本公司提供的《商品房认购书》样本、《武汉市商品房买卖合同》及其附件样本和全装修协议样本及法律法规应明示的其它文件、证书等,进行了充分的了解和确认且无任何异议。”

  “绿地武汉汉南公司根本没有给我们充分了解这一系列合同及其条款的机会。这显然就是营销陷阱。”黄健向中国房地产报记者说:“我是首次买房,没有任何经验,我抢房成功后就被要求先把所有装修款付清,并支付毛坯房的30%的首付款,2017年11月30日,在我支付完这些费用时,我仍然没有看到合同,更没有签合同。”

  2019年2月24日,黄健到武汉汉南绿地城实地探查购买的房子。房屋没有装修,还只是毛坯,屋顶天花板多处有开裂现象,窗户台面还不在一个平行面,这显然会有较大质量隐患。

  “毛坯房建得如此的问题,精装修能做成什么样子,我实在不敢想象,我已对开发商彻底失望。”谈到在汉南绿地城实地看房的感受,黄健露出了绝望的神情。

  邱华说:“最初,我看到绿地城装修的样板间时,感觉挺好,就买了房,但是真没有料想到,他们是挂羊头卖狗肉,后来一切都变了。开发商是如此的不守信用,令人吃惊的是,我们买房后,武汉绿地对装修的样板间多次做了大幅调整,改了又改,每次改动,都对装修所用的建材部品的档次与标准,进行了大幅下调。目前,我们已经搞不清楚绿地城精装修的标准到底是什么,这分明是不讲信用!”

  更让邱华伤神的是,她买的房子在顶楼,屋顶楼板漏水,而且已经发霉变绿,而窗子的材料用的是十几年前的塑钢型材,厨房的抽油烟机用的也是十年前的产品,目前,这些产品在市场上都很难找到,是要被淘汰的建材品类。

  2018年10月21日,汉南绿地城的业主代表们齐聚在绿地城营销中心,针对住房质量与精装修存在的问题,提出了自己的要求,希望能将委托装修合同中的装修标准明确、细化。汉南绿地的回复是:因为公司内部需要走流程,11月16日前给予答复。此后,汉南绿地城的业主们左等右盼,始终没有等到答复。

  2018年11月15日,汉南绿地城业主代表们与绿地公司代表在绿地国博财富中心,就装修问题进一步沟通,其负责人表态,还要再等3个月。

  2018年11月24日,在前两次维权、沟通无果后,汉南绿地城几百名业主聚集到绿地城营销中心,展开了一次声势浩大的维权活动。整整一个下午的谈判,不仅没有任何结果,绿地武汉汉南公司的负责人还非常傲慢地说:“你们觉得不公平、是霸王条款,可以去告我们啊!”

  去年,汉南绿地城业主们还曾与全武汉市的购房业主一道,在武汉市政府、绿地武汉总部等地多次展开权利维护活动,绿地的回应又是什么呢?

  孔伟告诉中国房地产报记者说:“武汉绿地的做法与表现的态度令人极度失望,他们根本不在意业主的感受,也根本不在意自己的品牌口碑,不仅不正视问题,甚至还想把矛盾甩锅给地方政府。就连客厅灯都采取模糊的方式诱导骗购,最后兑现最低廉的产品。”

  邱华说:“审视绿地武汉公司的各种拙劣行为,我们不会相信他们能把我的房子装修好,更不相信,它能按照我们支付的费用,让我们享受相应档次的精装修,我们要拿回装修的自主权!”

  在经历一番维权的波折后,汉南绿地城的业主们终于醒悟,并把绿地武汉汉南公司告上了法庭。

  2019年1月12日,绿地城50名业主委托代理律师向绿地武汉汉南公司发出了《解除合同通知书》。明确通知双方所签订的《室内装饰装修工程委托合同》(以下简称“委托装修合同”)自2019年1月14日解除,并要求被告返还原告装修款,履行购房合同约定毛坏房交房义务。2019年4月8日,绿地城50名业主状告绿地武汉汉南公司精装修委托合同纠纷案在武汉市汉南区法院首次开庭。

  在法庭上,原告代理律师苏治山首先做事实陈述:原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”)的同时,被告还要求原告签订了委托装修合同。合同签订后,原告付清了购房款及装修款,被告才将装修委托合同交给原告,原告收到该装修委托合同后,发现该合同约定的双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,应认定为显失公平,于是多次单独或通过集体维权的方式要求被告撤销或修改相关条款,以明确装修标准,保证装修质量,但被告予以拒绝。

  苏治山认为,合同签订过程中,被告利用原告在紧迫与缺乏经验的情况下,采取捆绑销售的方式,迫使原告签订购房合同的同时签订委托装修合同,该行为既违法又违规,但购房合同与委托装修合同是两个独立的不同属性的合同,被告在提供委托装修合同的格式条款中,设置明显的排除或限制原告权利、免除自身义务的霸王条款,导致原告继续履行该装修委托丧失了相互信赖的基础和条件,合同目的无法实现,原告经依法通知解除该装修委托合同后,被告应当返还原告已支付的装修款及占用资金损失。

  随着大量事实与证据的不断呈现,在该案审理的深入推进中,出现了两大争议的焦点:一是原告与被告所签订的购房合同与委托装修合同是两个独立的不同属性的合同,还是连为一体的不可分割的合同;二是原告是否具有单独解除委托装修合同的权利。围绕这两大争议的焦点,在法庭上,原告与被告双方律师展开了激烈的辩论。

  苏治山在法庭上辩论时指称:购房合同和委托装修合同,无论从形式、内容、性质、适用法律、履行方式等诸多方面来看,都是两个独立合同,而且,关键是这两个合同中,购房合同在武汉市住房保障和房屋管理局备案了,而委托装修合同没备案。根据《合同法》的410条,原告可以依法解除委托装修合同。

  被告代理律师官民君则始终坚持认为,购房合同与委托装修合同实际上是连为一体的合同,不可分割,原告不具有单方解除委托装修合同的权利。

  苏治山则认为:委托装修合同是被告单方拟定的格式合同,并强迫原告签订,根据《合同法》,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。如果认为委托装修合同是购房合同的补充协议,即认可装修款是购房款的一部分,也即认可了开发商违反备案限价政策,让捆绑装修变相涨价这一违规行为的合法化。

  中国房地产报记者在庭审旁听时发现,审理该案的法官们的观点也有分歧。有法官认为,原告在当初买房时,是看了精装修样板间的,与被告认定购买的是精装修房,目前,原告提出单方解除委托装修合同,这违背了契约精神。

  苏治山却坚定地认为,不可否认,合同签订了就有效,但是对于委托装修合同是格式条款的认定无效,也是有法可依的。

  令所有人质疑和不解的是,被告对50位原告所收取的精装修的费用标准很不统一,竟然出现了1600元/平方米、1880元/平方米、1980元/平方米等5个不同档次的取费标准。当审判长问及为何对精装修的收取标准那么混乱时,被告代理律师官民君在法庭上支支吾吾,难以答复。

  对此,人民陪审员江贤俊说:“我个人不赞成这样,这是捆绑销售,变相涨价。”

  此案也引起了很多专业人士高度关注,知名律师刘书庆在接受中国房地产报记者采访时说,房地产市场并非是完全的市场化,受政策因素影响很大,在房价预期走高的背景下,政府的限价行为使得买方有急迫的心理,卖方利用买方这种心理,在销售中设置捆绑精装修。而绿地城的购房合同与委托装修合同,很多都是在购房者付清房款之后才给予买方。在这之前,买方没有看到合同细节,意味着在合同履行完毕之前,买方都不清楚委托装修合同的具体内容。这有违合同法意思自治的立法原意,一个有效的合同必定是双方真实意思表示,而真实意思表示有赖于双方清楚合同细节,明白双方的权利义务。这是在签订购房合同时就应当做到的,而不是在买方履行完毕付款义务之后。显然买方与卖方签订的委托装修合同,属于法律上的趁人之危的情形,依法属于可撤销合同。

  刘书庆强调,委托装修合同存在以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益,有违反强制性法律规定的情形,属于无效合同。被告在政府部门以毛坯价备案,却捆绑精装修销售,以此追求高溢价,利用精装修显失公正的装修价格,变相规避政府限价。这是以合法形式掩盖非法目的,既扰乱社会公共利益,也违反了2017年5月份住建部公布的《住房租赁和销售管理条例》第20条“开发商不得捆绑搭售或者以附加条件的方式,迫使购房人接受商品或服务”的强制性规定。所以,该委托装修合同既是可撤销合同,也是无效合同。无效合同自始无效,而且该合同无效的原因,完全是因为卖方原因。应由卖方承担不利后果。

  4月23日,武汉市汉南区法院开庭审理绿地城张芳、孔伟、杨敏等原告诉讼案,这也是绿地城委托装修合同纠纷案的最后一个审判日。

  开庭后,原被告双方律师做了基本陈述后,迅速展开了辩论,原告张芳、孔伟等与被告代理律师官民君发生了激烈争辩。此时,审判长何炎林平息了双方的争辩,他透露:武汉市委、市政府对于本案非常重视,武汉市领导曾与武汉市中级法院相关负责人专题研究,如何妥善解决相关当事人的诉求。稍后,审判戛然而止,之后,法院分别找了原、被告律师进行了交流,希望原告与被告能够接受法庭调解。

  4月28日,武汉市汉南区法院召集部分绿地城原告代表正式商议调解方案。原告张芳向中国房地产报记者透露,出面调解的审判法官向原告代表说,希望大家能接受调解,并认真制定一个合理的调解方案;否则,从所签订的两个合同的基本情况来看,如果按照正常流程判决,判决的结果不一定对原告有利。

  “单纯从法律层面,原告完全具有解除装修委托合同的权利。但现在法院审判,要考虑法律效果,还要兼顾政治效果和社会效果。”谈及代理此案的感受时,苏治山向中国房地产报记者直言:“可以感觉到,现在无论是被告律师还是法院,都只谈是否解除合同,不谈解除合同后的责任,这隐含了一些预示,似乎不能单独解除委托装修合同,这有不依法断案的嫌疑。”

  5月13日,武汉市汉南区法院王庭长召集代理律师以及原告几位代表共同前往绿地城营销中心,实地探查精装修样板间的建造情况。

  张芳告诉记者:“经过专业的工程师与设计师评估,目前绿地城精装修样板间的综合造价不超过700元/平方米,而50位原告支付的精装修费用接近2000元/平方米,如果大家法庭调解,则首先大幅提高精装修的档次与标准,但到场的原告代理律师官民君对此没有明确态度,以致当日调解方案未达成,这也让王庭长非常不满。”

  5月15日,武汉市汉南区法院不得不再一次进行调解,绿地城28名原告代表又与被告代表就调解方案进行了谈判。

  中国房地产报记者了解到,在50名原告中,不少人从心理上并不情愿接受法院调解,同时,由于被告对原告所收取的装修费用标准不一,也给协商调解方案增添了难度。因此,能否调解成功,既要看被告的心态,还要看法院的调解手段以及是否能真正地做到公正。

  去年以来,全国已发生多起房地产捆绑精装修合同纠纷案,广州市中级人民法院(2018)粤01民终14963号案判决认为:将案涉房屋交易价款拆分成买卖合同价与装修价款,有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收嫌疑,损害了社会公共利益,装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且有违法嫌疑,应为无效。2019年3月份,南京市中级人民法院再审的涉及富力地产的商品房预售合同纠纷案,法院最终判决开商发返还购房者合同中约定的精装修价款与实际精装修评估价的差额。

  这些案件的判决,让广大利益受侵害的购房者,在历经权利维护的重创与波折之后,看到了一缕曙光和希望。

  但目前,很多房企和城市并没有从一定高度上意识到以双合同捆绑精装修销售的法律风险,不仅是武汉,长沙的精装修楼盘业主也维权不断。一方面,自去年底以来,长沙市发改委、住建局对精装修楼盘联合开展了专项执法检查,要求各楼盘自查自纠。另一方面,近期该市个别楼盘精装修价格又出现了疑似“放水”的迹象,承诺的专项执法检查结果公布也一再拖延,引发业主投诉激增。这必将引发精装修诉讼案的进一步爆发。

  就在邱华、孔伟等50名原告等着法院公正的裁决之时,据悉,还有其他绿地武汉的业主已经走在了法律诉讼的路上。绿地武汉公司可能会再次被告上法庭。

  但在记者发稿前,有举报反映购房者在走法律诉讼程序中受到了阻碍,武汉某些法院表示暂不受理此类诉讼。

  2018年,为了规避地方政府房地产调控限价政策,武汉一些房地产项目捆绑了精装修,并由此引发了维权浪潮。

  对捆绑了精装修纠纷案件,广州已有法院判决认为:将案涉房屋交易价款拆分成买卖合同价与装修价款,有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收嫌疑,损害了社会公共利益,装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且有违法嫌疑,应为无效。



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